家賃並みのロlン返済額で住宅を購入し、 家計が苦しくなった例

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Q.マンションを購入して1年になりますが、住居費が家計を圧迫して立ち行かなくなりました。「家賃並みで買えるマンション」という広告を見て購入したのですが…。

 

こうなると、まずは家計の見直しから手をつけ、返済条件の変更などでしのぐしかありません。

 

 

実は、マンション購入後に住居費が一気にアップして、首が回らなくなったという人は少なからずいます。

 

 

その原因は、購入後の月々の住居費は住宅ローンがすべてではないという認識の不足にあります。

 

 

「家賃並みの返済」「いまの家賃とくらべてみてください」といったフレーズのチラシを見ると、毎月のローン返済額としては低く、いまの家賃とくらべても、なんとか返済できそうな手ごろな金額が書かれています。

 

 

けれども、購入することによって負担する維持費を失念していると、ボーナスによる補填でなんとかしのいでも、-年もしないうちに貯蓄が底をつくこともあるのです。

 
これから購入しようという人は、左のような広告を見たら、月々のローン返済以外にどんな負担があるのかをまずチェックすることが大切です。

 

 

たとえば、「ボーナス返済」。

 

 

そのプランの「お手ごろ感」ボーナス返済を盛り込むことによって月々のローン返済額を少なく見せているためかもしれません。

 

 

この例では、年2回のボーナス時に約加万円を別途返済します。

 
「それくらいの額なら、いま貯蓄に回している額と変わらないし、ちょっと節約すればなんとかなりそう」と思った人は、ちょっと待って。

 

 

次の具体例を見てから、判断してください。たとえば、年収400万円の人の場合、健康保険や厚生年金、所得税や住民税などが差し引かれるため、手取りは約350万円です。

 

 

月々の手取り初万円の中から1・5万円、ボーナスからもお万円を貯蓄できている上のグラフのご家庭の例で、住宅購入前後での家計支出の変化をつかんでみましょう。

 
まず、月々の住居費を見ると、賃貸生活のいまは6万円の家賃を支払っています。検討しているのは月額6万6786円のローン返済の0フランですが、「これまで頭金づくりのために貯めていた月々1・5万円の貯蓄も合わせれば、家賃の6万円十1・5万円H7・5万円の範囲内だから大丈夫」と判断する人もいます。

 
けれども、住宅購入後の家計収支を見ると、それまで1・5万円だった「貯蓄」はゼロに、それまで2万円を確保していた「小遣い」はー・5万円に減額という結果になります。

 
ボーナスでのやりくりを見てみると、これまで叩万円を確保していた「旅行・帰省費用」は7・5万円しか割り当てることができなくなりました。

 
これまでボーナスのたびにお万円の貯蓄を確保してきたため、ちょっと節約すればなんとかなりそうに思えていた約お万円というボーナス返済も苦しいことがわかります。

 

 

表面的にはなんとか回っているように見えますが、月々の手取りからもボーナスからもまったく貯蓄ができていない点に要注意です。

 

 

しわ寄せの原因は、この例では「管理費」「修繕積立金」です。

 

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返済期間50年の住宅ローンがついに登場!

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6月に最長50年の住宅口ンが登場しました。住宅金融支援機構と民間ローンが提携して提供する「フラット3日の姉妹品のような位置付けで、その名も「フラッ卜50J。全期間固定金利の超長期口ーンで閉じ“家を建てる”なら、少し』性能にこだわって長期優良住宅にしてみてはいかがでしょうか。

 

長期の返済計画にすることで毎月返済額の負担が軽くなるほか、住宅ローン減税が最大600万円になったり、火災保険が安くなったりするなどの恩恵もあります。

 

ただし、フラット35が融資するのは、建設費または購入価額の60%以内までです。

 

自己資金が足りない人は、フラット35との併用なども検討した上での活用となります。

 

なお、長期優良住宅なら、「フラット35SJで20年間にわたり金利が0.3%安くできます。

 

ちなみに「フラット35Jは、以前は物件価格の9害IJが上限でしたが、2009年6月より物件価格の10割(100%) までの借り入れが可能になりました。

 
興味のある方は調べてみてはいかがでしょうか(住宅金融支援機構http://www.jhf.go.jp/)。

 

利用できる人:申込み時の年齢が満44歳未満で、完済時の年齢が満80歳未満

 

対象となる住宅:建設費または購入価額が1億円以下の長期優良住宅

 

借入金額:100万円以上6.000万円以下で、建設費または購入価額の60%以内

 

借入期間:次のいずれか短い年数日年単位〕
① 36年以上50年以下
② 80歳ー申込み時の年齢
くその他>
「フラット50jを利用した人が、借入対象の住宅を売却する際に、当該物件を購入する購入者に対して、fフラット50jの債務を引きつぐことが可能。ただし、本債務の引きつぎは1図限り。また、本債務の引きつぎにあたっては、住宅金融支援機構の審査があり、希望にそえない場合がある。

重要事項説明と内覧会のポイント

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入居後に「そんなこと、聞いていない!」と思ったら、「ココに書いてあります」となるのが「重要事項説明書」です。

 

名前のとおり、重要な事項をまとめて-記載した書類で、契約日や申込日に合わせて説明が行われるのが一般的です。
契約後のキャンセルはいつからキャンセル料が発生するのか、売主が倒産してしまった場合の手付金の保全措置はどうなっているのか、周囲にどんな建物が建つ可能性があるのか、地盤や土壌、高圧線といった情報が満載です。
特に「容認事項欄」には、その物件の個別事情が記載されるため、後々のトラブルを回避するためにもしっかり理解しておくことが大切です。
聞きもらしゃ理解不足を防ぐため、事前にもらって読み込んでおき、疑問点を書きあげておくことをおすすめします。
重要事項説明は1時間で終わらないことも多く、普段聞きなれない言葉の連続に、集中力が続かない可能性もあるからです。
書類は説明の数日前にはできあがっているので、FAXなどで事前に送ってもらうよう手配するとよいでしょう。
さて、建物が完成すると、いよいよ内覧会です。購入した物件の聞取りゃ内装などが契約どおりにできているかを、施工会社立会いのもとチェックしていきます。たとえば、立て付けの不具合や、一扉を開いたとドアのストッパー、きのクッション材の設置など、えば、引き渡しまでに対応してもらえます。
扉や戸は、すべて開けてみることが大事です。
部屋の雰囲気や、柱や梁の出っ張り具合、日当たり、窓の位置などもはっきりわかるので、メジャー持参で行くのがポイントです。
いまの住まいの家具が予定どおりに置けるかどうかや、搬入に問題がないかをこのときに確認しておくと、後々の作業の効率化が図れます。
このときに言照明器具やカーテンは入居してすぐに必要ですので、数やサイズをこのときに把また、握しておくと後でラクです。

 

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売買契約の手続きと流れ

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ちゃんと心構えをしていないと、申し込みから入居までは、指示されるままに手続きしていくので、じっくり判断する時聞が奪われます。入居説明会や建物見学会もあっという間です。

 
特にパタパタするのがお金の準備です。

 

「申込金」「手付金」「ロlン申し込み・ロlン契約」「残代金・諸費用」という流れで、求められるままに準備に追われる可能性もあります。
 

未完成物件の場合は「中間金」も発生します。

 
手続きの流れを左の図でざっと把握しておきましょう。

 
手続きをスムーズにするポイントは3つあります。
 

まずは、印鑑守つくりが大切です。

 
ローン契約や売買契約はH実印u が基本のため、あらかじめちゃんとした印鑑をつくっておくと、あとであわてなくてすみます。

 
できあがった印鑑(5000~1万円程度)を、まずは役所で印鑑登録しておきましょう。

 
売買契約などの際に、「印鑑登録証明書」の発行が必要になります。

 
続いて、住宅購入の元手となるお金を集約しておくと安心です。
 
ATM(現金自動預払機)では10万円以上の振込みもできなくなり、金融機関間の資金移動は意外と手聞がかかります。
 

分散投資などのため資金をさまざまな金融機関に預け分けしている人は、損をしないタイミングで計画的に資金移動をはじめておきましょう。
 

定期預金の解約も本人でないとなかなか大変です。

 
そして3点目は、口座の集約です。ローン契約用の口座をつくることになりますが、ローン控除の還付金の振込先や固定資産税の引き落としなどをこの口座に集約しておくと、確定申告などの際に把握がラクです。

 
したがって、先ほどの資金を集約する口座は、この口座と同じ金融機関など振込手数料がかからないところでつくっておくのがおすすめです。

 
繰上げ返済用の資金を貯めるのに使ったり、購入前からこの口座に月2万円程度を積み立てるといった習慣をつけて、マンションの維持費(管理費・修繕積立金)の出費に備えた家計改善に役立てたりするなど、いろいろと役立ちます。

大幅値引きしているから割安

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毎年、年初から3月にかけて、大幅値引きの物件が多数出回ります。

 

売主が、決算期をひかえて資金繰りが厳しいなどの理由から、完成した在庫を赤字覚悟で損切り しているためです。
深刻な不動産不況となった2009年春も、値引きだけでなく、エアコンや食器洗い乾燥機、モデルルームの家具などをサービスする割安物件が出回りました。
そうした動きに拍車をかけたのが、「アウトレットマンション」の登場です。
マンション開発業者から完成在庫を安く買い取り、500万11000万円もの大幅値引きで売り出すというのが主なしくみです。
購入者にしてみれば、「高品質の物件を割安価格で買える」点が魅力ですが、現時点では玉石混交である点に十分な注意が必要です。
高品質な物件が割安になることももちろんありますが、もともと理由があって売れ残ったものが売主を変えて出まわっていることもあるのです。
ハズレをつかんでしまったアウトレットマンション業者が、買ってから気がついて、さらに値下げをしてなんとか手放そうとしているケlスもあるようです。
ちゃんとした物件チェックもしないままに「よいものだろう」と信頼しきって、安さに惑わされて購入するのは、いまの時期は特にNGです。
そのマンションの設備や仕様、管理規約も理解し、なぜ売れ残ったのか納得いく理由があり、その理由が自分でかかえても大丈夫な範囲だと判断できてはじめて、購入の検討対象にするのが無難です。
重要事項説明書(問頁を参照)にも、いろいろな条件がついていることがあるため、きちんと理解した上で決断することが重要です。
また、何より重視したいのは、価格だけに目を奪われず、自分や家族にとってよりよい条件の物件を選ぶことです。安さにひかれて、当初予定していたタイミングより前倒しで購入する場合は、資金計画をあらためて立てる姿勢も大切です。

モデルルームのウソとホント

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マンションに興味を持ったら、まず訪れるのはモデルルームという人も多いのではないでしょうか。

 

最初は少しドキドキしながら訪れるのですが、親切な対応を受け、美しい室内を見るうちに、だんだんその気になってくるから不思議なものです。

 

そう、モデルルームは、プロが腕によりをかけて、そのマンションで一番おすすめの部屋をもとに夢の住まいを演出したものですから、ほれて当たり前。家具・調度品と照明のおりなすトータルコーディネートの魅力に対し、かんたんにはなびかない強い意志が必要です。

 
家具一覧表を持っていって、わが家の家具がすべて置けるかチェックしてみると、一目ぼれしたときに有効です。

 
モデルルームには、リビングにテレビがなかったり、和室に鏡台がないものも多いので、わが家の家具がちゃんと収納できるか確認してみましょう。

 
購入資金の試算まで行うと、手が届きそうなお手ごろ。フランで、すっかりその気になる人も少なくありません。

 
けれども、借入当初は低金利の代わりに、将来は金利変動の影響を受けやすいプランを提示されるケースもあります。

 
提案されたプランのままで、すぐに購入を決断するのは危険かもしれません。

 
金額が大きい上に、決して後戻りはできませんから、ローンのことがわかる本を1冊読んでから判断するくらいの慎重さが必要です。

 
基本的に、モデルルームは「オプション」がフル装備です。
 
後で「モデルルームはもっと素敵だったのに」ということにならないよう、どこまでが基本.フランで何がオプションなのか、モデルルームを見て回る際には最低限、確認しましょう。

 
ら必ずパンフレットと図面集をもらって帰り、家で冷静に分析した上で、最低2回は訪問するのがおすすめです。

甘い言葉には要注意

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「いまだけ限定!」といった言葉に弱く、つい買って失敗したとしても、それが少額の商品だったら後悔も少なくてすみます。

 

実は、不動産でもこの手の表現はよく登場します。
数千万円もする買い物ですから、このときばかりは慎重によく見て判断したいところです。
たとえば、新聞の折り込みチラシで「激安物件」「お買い得です」「この地域においては格安です」「特選物件」「当社だけ」といったフレーズがあれば、だれしも心がゆらぐものです。

ところが、こうした大げさな表現は、「宅地建物取引業法」「不当景品類および不当表示防止法(景品表示法)」や「不動産の表示に関する公正競争規約(自主規制ルール)」などによって、不動産関連業界では規制されているのです。
原則として使つてはいけない言葉は、「完全」「完壁」「絶対」「万全」、「日本ご「日本初」「業界ご「超」「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」、「特選」「厳選」、「最高」「最高級」「特級」「極」、「掘り出し物」「買得」「土地値」「格安」「投売り」「破格」「特安」「激安」「安値」「バーゲンセール」、「完売」など。
最近の不動産不況で目にすることも多い「5000万円⇒4800万円」「OO万円の値引き」といった2重価格の表示も、原則禁止となっています(建築後2年以内の建物で、「旧価格」の公表時期&値下げの時期を明示するなどの一定要件を満たした例外ケースを除きます)。
広告は、その不動産業者の営業姿勢の表れです。
残念ながら、新聞の折り込みチラシまではチェックが行き届いていない現状があるため、違法の疑いがある場合、取引は避けた方が無難です。
電柱でよく見かける魅力的な看板広告も、おとり広告の可能性があります。
電柱に広告をくくりつけること自体、違法の可能性もありますので、くれぐれも慎重に判断しましょう。

実際の生活をイメージする

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賃貸の広告チラシとは異なり、購入となると目にする詳細な間取り図があります。

 

であれば、モデルルームでもらえるパンフレットの図面集に入っています。

 

二戸建てであれば、引き渡し前に受け取れます。

 

「広告チラシでだいたいは把握しているから」と、軽い気分で見るのはNG。たとえば、賃貸住宅のときに「ここにコンセントがあればいいのになあ」と思ったことはありませんか。

 

工事が間に合えば、希望の場所に設置・配線することが可能なケースもあるので、未完成物件なら、図面から実際の生活をイメージしてコンセント位置を確認するのがおすすめです。

 

「前の家より広いから家具がそのまま入るはずなのに、なぜか実際には収まらない」というケースもよくあります。

 

その理由の1点目は、家具サイズの見込みの甘さです。

 

モデルルームの家具はスリムなものが使われていて、部屋を広々と見せるように演出されていまずから、必ずわが家の家具を図面記載の「縮尺」にあてはめて配置してみることが大切です。

 

内聞きの戸の裏側には家具は置けないので、戸の開く向きも要チェックです。モデルルームでは、見学者どうしでぶつかることがないようにという配慮から、あらかじめ扉を外しているケースもあるため、扉の開く向きに気がつかないこともあります。

 

家具がおけなかった理由の2点目は、梁や下がりの天井のためにたかさのある家具が入らなかったというものです。図面集に点線の記載があったら、その部分が「梁型・下がり天井」です。

 

出っ張り具合を販売担当者に確認しておくことが大切です。

 

モデルルームと同じ間取りの物件を検討していても、モデルルームにはなくて、検討中の物件には存在する梁などもあるので、思い込みは禁物です。

 

また、図面上の和室に畳が6枚組み合わせたような図が書いであったとしても、「6畳」という記載がなければ、6畳よりせまいケースもあります。

 

マンションの畳の大きさは各階で異なり、閉じ6畳でも、上の階の畳を下の階に持ってくるとサイズが合いません。

 

なぜなら、マンションの構造上、下階は壁や柱の厚さががっちりしていて上階へ行くほど薄くなるからです。

 

だから、いまの住まいの6畳の部屋をイメージして、マンションの和室を理解していると、後で引き渡されてから実際のせまさに驚くこともあります。

 

畳を6枚並べている図面があったとしても、畳数の表示がなければ、実際には6畳分の広さはないかもしれません。

 

また、地方から上京して賃貸アパートで暮らすことになったとき、「物件広告には6畳って書いであったけど、ちょっとせまい気がする」という経験をした人もいるのではないでしょうか。

 

そう、畳の大きさは、左の表にあるとおり、地域によって大きさに違いがあるのです。同じ6畳でも、「京間」と「団地サイズ」では2.31㎡もの差があり、畳1枚分以上の違いが出るのです。

 

マンションのチラシやパンフレットに掲載されている図面の畳数は、基本的には1畳あたり1.62㎡以上(各室の壁心面積を畳数で除した数値)の広さがあるという意味で用いられています(「不動産の表示に関する公正競争規約」の施行規則より)。

 

壁心ベースですので、実際に使える面積は、1.62㎡ベースでの換算よりさらにせまくなると考えておいた方がよさそうです。

 

さて、物件広告にある「3LDK(サン・エル・ディー・ケー)」や「2DK(ニー ・ディーケー)」といった間取りの表現も、何2m以上から「LD」と「LDK」を区別するかという統一した取り決めはありません。

 

雑誌などの情報発信元によって、LDKを叩畳以上としていたり8畳以上としていたりします。

 

LDKで表示されている広さは、通路の面積も含めています。

 

したがって、有効に利用できる面積は、さらに少なくなります。

チラシ情報を鵜呑みにしない

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きれいなチラシ広告を見て、素敵なイメージを抱いて購入したものの、後で「実際とは違った!」と感じることは多いものです。

 

物件選びにおいては、自分の生活にあてはめて、関連する情報を必ず自分の目で確かめることが鉄則です。

 

たとえば徒歩時間は、必ずメートルに換算しましょう。
 

1分=80メートルで表示することが決まっていますから、「駅徒歩5分」なら400m(H5分×剖m) になります。坂道や信号待ち、踏切待ちは考慮されていないので、自分の足で実際に歩いてみるのがおすすめです。

 

駅との距離については、駅の改札からはかっているため、大きな駅でホ!ムまで遠いケースは予想外に時聞がかかるかもしれません。
 

地下鉄の場合は、地上出入り口からはかっていますので、出入り口の階段を降りてからやたらと歩かされる駅は要注意です。
 

マンションは、敷地の入り口からの距離で見積もっています。そのため、大規模マンションの奥側の棟だったり、高層階でエレベーターを利用するようだと、思わぬ時聞がとられるケlスもあります。
 

また、物件のある場所が、たとえ「閑静で環境のよい住宅街」であっても、毎日利用する駅への途中に繁華街があったり、歩道に
ガードレールがなかったりするかもしれませこれらも、実際に歩いてみて、わかることです。
 

大人が通勤するだけだからと妥協すると、将来、子どもが私立学校への通学で電車を利用したり、他の駅の塾に行く際に困る可能性もあります。
 

物件の下見は、できれば(昼・夜)×(平日・週末)の計4回くらいは足を運んで見てみると安心です。週末の昼間では気がつかなかった、夜道の暗さや工場の騒音などがわかります。
 

「50㎡以上」で出るこれだけの差

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住宅ロlン控除は、どんな物件を買っても受けられると思っている人が少なくありません。

 

けれども、適用要件は登記簿面積が「印ぱ以上」などの要件があります。

 

たとえ広告上の面積が51㎡のマンションであっても、住宅ローン控除が受けられない可能性が高いのです。

 

その理由は、マンションの床面積表示が「壁心(へきしん・かベしん)」と「内法(うちのり)」の2本立てになっていることにあります。

 
チラシや広告、図面上で専有面積が51㎡というのは、壁一の中心線を基準としてはかった「壁心」ベースでの部屋の広さです。

 
一方、登記簿面積は、壁の内側をはかる「内法」ベlスです。物件にもよりますが、内法ベースの方が、壁心ベlスの面積よりも、壁の分だけ51m%程度小さく表示されることになります。

 

つまり、チラシ上の専有面積が日dであっても、登記簿面積は必dということになれば、住宅ローン控除の適用の対象外になってしまうのです。

 
住宅ローン控除以外にも、印2mを境に受けられる税制上の優遇措置が目白押しです。

固定資産税評価額が1000万円の物件で叩万円程度かかる「不動産取得税」も、床面積が印ぱ以上であれば、建物部分の税金は最大でゼロになります。

 
毎年かかる「固定資産税」も、建物部分について、新築マンションなら5年間半額になる軽減措置があります。

 

住宅資金の贈与で利用できる「相続時精算課税制度」も、日2m以上でないと受けられません。

 

こうした税金の軽減措置だけでなく、「公的融資」を受けるときも「内法」ベース(銀行ローンなどの多くは壁心ベース)なので、融資のアテにも注意する必要があるのです。

 

マンションでは床面積のわずかな違いで、懐具合に大きな差が生じますので、同じ買うなら登記簿面積上で印ばある物件がおトクでちなみに、一戸建て住宅は、壁心ベースの計算で統一されていますので、マンションのような混乱はないでしょう。